Costa Rica alcanza récord en metros cuadrados construidos, pero solo 8,3% de los hogares tiene crédito hipotecario
El estudio analiza el despoblamiento de San José, la informalidad y nuevos mecanismos como la titularización de hipotecas.
Tener un techo propio y digno representa el anhelo fundamental de estabilidad para cualquier familia costarricense. Sin embargo, el mercado inmobiliario nacional atraviesa una contradicción profunda: mientras las grúas y los proyectos constructivos alcanzan cifras inéditas en metros cuadrados, la posibilidad real de adquirir una vivienda mediante crédito bancario se aleja cada vez más de los hogares de ingresos medios y bajos. Así lo advierte el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025, una exhaustiva investigación desarrollada por el Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR), el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat.
Construcción en máximos históricos frente al estancamiento financiero 📊🧱⏳
El informe revela que durante 2025 se tramitó la cifra récord de 2.604.031 m² residenciales proyectados (20.414 permisos para 26.212 viviendas), marcando el segundo registro más alto en 13 años. No obstante, este dinamismo físico choca con una realidad crediticia congelada: el crédito hipotecario creció apenas un 0,5% interanual a inicios de 2026, mientras los costos de edificación se elevaron un 2,7% en el segundo trimestre presionados por los precios internacionales del petróleo.
La brecha internacional es elocuente: apenas el 8,3% de los hogares en Costa Rica habita una propiedad que paga con crédito hipotecario activo, una proporción que representa menos de un tercio del promedio observado en los países miembros de la OCDE (24,7%).
«El 81,4% de los hogares en alquiler analizados presenta algún grado de exclusión o condicionamiento para acceder a un crédito de vivienda. Esa cifra no equivale a una tasa real de rechazo, pero sí evidencia las fricciones estructurales que enfrenta hoy el sistema financiero de vivienda en Costa Rica.»
destaca el capítulo sobre barreras de financiamiento del estudio, tras modelar el acceso crediticio para una vivienda de ₡76,5 millones (tope de interés social), donde solo el 20% de mayores ingresos del país califica con holgura en todos los escenarios.
Expansión periférica, despoblamiento urbano y vulnerabilidad en asentamientos 🏙️🗺️🌧️
El crecimiento de la Gran Área Metropolitana (GAM) sigue empujando el desarrollo hacia las periferias debido al encarecimiento del suelo, cuyo valor promedia US$358 por metro cuadrado y llega a representar hasta el 43% del costo total de un inmueble.
Este patrón contrasta con el vaciamiento del casco histórico: los cuatro distritos centrales de San José perdieron el 46% de sus habitantes entre 1963 y 2022, a pesar de concentrar la mejor infraestructura y servicios públicos del país. Ante esto, el informe identifica un potencial para repoblar la capital con al menos 1.100 nuevos residentes mediante el aprovechamiento de edificios hoy subutilizados.
En el plano social, el Registro Nacional de Asentamientos Informales contabiliza 232.600 personas y 70.692 viviendas en 572 asentamientos, donde uno de cada tres (170 comunidades) enfrenta riesgo potencial de inundaciones sin que el país disponga aún de una metodología unificada de medición.
«Atender la informalidad residencial exige pasar del registro al seguimiento, y de respuestas sectoriales fragmentadas a estrategias articuladas que actúen tanto sobre sus manifestaciones como sobre sus causas estructurales.»
subraya la investigación.
Auditorías del CFIA: Cómo habitan y adaptan sus hogares las familias 🔍📐🏡
Las evaluaciones en campo sobre las soluciones habitacionales de interés social muestran cómo se transforman los espacios una vez entregados, revelando cambios profundos en la vida cotidiana: se reconfiguran las dinámicas familiares, surgen nuevas formas de convivencia y cuidado, y las viviendas comienzan a adaptarse a las necesidades reales de quienes las habitan. Estos procesos traen consigo mejoras tangibles en la calidad de vida —mayor confort, seguridad y privacidad— y fortalecen un sentido de pertenencia que se expresa en el cuidado del entorno, la apropiación de los espacios comunes y la construcción de redes entre vecinos. Al mismo tiempo, estas evaluaciones permiten identificar desafíos que persisten, como limitaciones en infraestructura, brechas en el acceso a servicios y tensiones de uso del espacio, recordándonos que cada hogar es un proceso vivo que requiere acompañamiento, escucha y ajustes continuos.
«las auditorías de vivienda de interés social que realizamos en el CFIA permiten conocer la realidad de cómo una familia utiliza una vivienda que le fue entregada por medio de una declaratoria de interés social. Las visitas permiten conocer como es la familia al momento de la visita y como se está utilizando la vivienda. Estas visitas permiten determinar variaciones en el tamaño o distribución de la vivienda, con respecto a cómo fue entregada» «los informes recientes reflejan que 3 de cada 5 viviendas conservan la misma área de construcción que al inicio, cuando fue entregada. Las viviendas que realizan ampliaciones lo hacen principalmente en el cuarto de pilas, cocina (64%), y en un segundo lugar en los dormitorios. El área que se amplía en el cuarto de pilas se suele ubicar en la parte posterior de la vivienda, y resulta más efectiva cuando las canoas de los techos se ubican en las secciones laterales de la vivienda, para facilitar que una ampliación requiera una intervención menor en las viviendas entregadas»
Ing. Javier Chacón Hernández,
director Ejecutivo a.i. del CFIA.
Nuevas alternativas de financiamiento en la agenda pública 💡🏦📋
Para enfrentar este cuello de botella, el informe adelanta instrumentos que se perfilan en la política pública:
- Titularización de hipotecas: La colocación de la primera titularización de hipotecas del BANHVI con fondos de pensiones locales por cerca de US$100 millones.
- Modelos de arrendamiento con opción de compra: Estructuración de esquemas de leasing habitacional con la banca pública y privada.
- Reforma tributaria: Corrección al doble cobro del impuesto de traspaso inmobiliario para abaratar las transacciones.
El acceso a la vivienda trasciende la compra de materiales: es el pilar donde se construyen el bienestar, la seguridad emocional y el futuro de las familias. Exigir políticas públicas que faciliten créditos justos, planificar ciudades más compactas y apoyar soluciones de vivienda integradas a los servicios urbanos son pasos indispensables para garantizar que el progreso constructivo se traduzca en una mejor calidad de vida para toda la sociedad.
Acerca de
El Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025 analiza el sector desde seis ángulos: entorno macroeconómico, déficit habitacional y vivienda de interés social, acceso al crédito, ciudad y suelo, asentamientos informales, y balance político-institucional.
El documento completo está disponible para consulta de medios de comunicación y personas interesadas en el análisis del sector vivienda en Costa Rica.
